“土地增值税清算重点难点问题解析与鉴证高研班”
☆ 2013年09月04-06日
☆ 沈阳•金三角饭店
☆ 主 讲：杨老师
【课程背景】
2013年土地增值税的清算势在必行！！！
2013年6月20日，税务总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发号）文件，要求强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。清算的重点是：一是要对近几年积压未清算的项目进行清理，督促企业限期进行清算，对拒不清算的要严肃处理。二是要严格执行查账征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对符合条件、确需核定征收的，要从严从重确定核定征收率。三是清算时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。2013年 7月起税务总局将派遣监察组对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导检查。为了应对和配合总局的督导工作特举办这次培训。
本次讲座为土地增值税专题，通过精心筛选，编排40余个焦点、难点问题为大家精道讲解与剖析。课程安排尽量做到：内容、问题集中、突出重点、注重实操。力争使大家在两天内对土地增值税这一税种有一个的认识与把握，长期以来一直困扰大家的疑问与迷惑。使大家对土地增值税的认识与把握产生一个“质的飞跃”。
【主讲内容】
第一部分：土地增值税清算条件与清算单位的确认
1、土地增值税清算的条件：
⑴ 如何理解国税发号文件中“竣工”、“销售85%”、“取得预售许可证满三年”
的含义。
2、土地增值税的“清算单位”：
⑴ 如何理解“有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位
清算”、“一次性取得土地，分期开发”
⑵ 商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例
⑶ “公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待
第二部分：土地增值税清算收入的确认
1、土地增值税清算收入的组成
2、土地增值税委托代收收入确认
3、土地增值税视同销售收入认定
4、土地增值税收入确认的原则和依据
5、退房违约金在计算土地增值税时应如何处理
第三部分：土地增值税清算扣除项目总额的确认
一：开发成本
1、土地征用及拆迁补偿费
⑴ 一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。
⑵ 房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除
⑶ 土地闲置费应如何处理
⑷ 拆迁安置土地增值税收入、成本的计算
⑸ 如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据
2、前期工程费
3、建筑安装费
⑴ 房屋装修费用怎样确定
⑵ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
⑶ 土地增值税清算、企业所得税汇算时涉及甲供材发票应如何处理
⑷ 房地产开发企业涉及“混合销售业务”应如何取得发票
⑸ 扣留施工单位的质保金应如何处理
4、基础设施费
5、公共配套设施费
⑴ 公共配套设施扣除处理的基本原则
⑵ 房地产企业销售、租赁无产权的地上、地下停车位（包括人防设施）取得的收入在计算土地增值税时应如何处理
⑶ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
6、开发间接费
⑴ 营销设施（销售部、样板房）建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？
二：开发费用
1、开发费用为什么不能据实扣除，为什么采取计算扣除的方法
2、房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗
3、取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除
4、企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？
⑴ 开发用地缴纳的土地使用税
⑵ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费
⑶ 房地产公司免费为业主过户手续产生的费用
⑷ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用
⑸ 为什么必须区分开发间接费和开发费用
三：与转让房地产有关的税金
1、房地产企业缴纳的印花税为什么不允许据实扣除
2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除
四：加计扣除
1、加计扣除必须满足那些条件
2、企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除
第四部分：土地增值税会计核算与税收优惠
1、土地增值税会计核算
⑴ 预缴土地增值税的会计核算
2、土地增值税税收优惠：
⑴ 建设普通住宅销售、因建设需要依法征用收回的房地产的征免规定
1 普通住宅的条件
2 “城市实施规划”、 “建设需要”的含义
⑵ 投资、联营、合作建房、企业兼并免税问题
1 接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证
⑶ 股权转让的征免规定
1 以股权转让形式转让土地、房屋是否需要缴纳土地增值税
⑷ 未土地使用权证转让土地有关税收征免问题
第五部分：土地增值税汇算清缴操作实物
1、清算时如何计算土地增值税（综合案例分析）
2、清算后缴纳土地增值税如何计算
第六部分：现场开放时间，解答学员疑难问题。
【主讲】杨老师：我国税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2013年09月04日至06日（09月04日全天报到,5-6日两天课程）
【培训地点】沈阳◇金三角饭店（沈阳市和平区中华路43号）
【增值服务】☆参会学员可免费获得房地产企业管理教育网的积分赠送；享受网上税法查询、讲义下载、答疑、远程教育、信息检索、交流等超值服务。
【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
户 名：北京金旭红信息咨询中心
账 号：
开户行：中国工商银行股份有限公司北京通朝支行
【方式】☆电 话：☆课程顾问：佟 军
☆手 机：☆邮 箱：.126.
【报名方式】参会学员请在会议前3日将回执表传真至人，以便会务组做好准备工作。
◎请真实填写并按此线剪下传回◎
☆ 报 名 回 执 表 ☆ 收件人：佟 军
单 位 名 称人
学 员 姓 名
学 员 电 话手 机
付 款 方 式 会前电汇（ ） 报到交现金（ ）
备 注：是否住宿（ ） 入住时间：2013年 月 日 男（ ）人 女（ ）人
参 会 单 位：
签 章
年 月 日
北京金旭红信息咨询中心 北京金旭红教育咨询有限公司
2013年08月15日
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！
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